商业街区策划

『壹』 商业地产策划原则

商业地产策划原则 商业地产策划原则

风风雨雨中中国的商业地产正在经历着它从产生到发展的历史阶段，这其间有欣喜、有成功、有经验，当然更有茫然、失败和教训，真可谓一言难尽。笔者作为商业地产曾经的从业者，尽管从事商业地产的时间有限，但凭借强烈的个人爱好，一直没有停止对商业地产的学习和分析。在此希望有机会提出个人的肤浅的心得与大家分享，希望广大同行和前辈多多给予帮助！
商业地产操作所涉及的工作相当广泛，从前期市场调研、商业规划及建筑规划等，到后期招商、销售及商业运营管理，每项工作都需专业化的惊人投入。这里笔者根据一年多从事商业策划的工作经历，分析总结了商业地产策划的一些原则如下。

1. 位置原则
商业地产的选址和商业地产的定位是密不可分的，不同的商业地产形式、不同的商业定位势必需要不同的位置与之相对应。先天位置的好坏并不起决定作用，只要配以适应的商业就可充分彰显地块的潜在的商业价值，创造出兴旺的商业。因此，商业地产的位置原则贵在一个“准”上！
在现代大型购物中心的选址中有一句名言：“成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”。购物中心的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便。由于中国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，因此大型购物中心普遍都选择在市中心的商业区，因为这里商业繁荣，中高收入消费者集中，而且交通便利，客流量大，例如北京的东方广场位于繁华的商业中心——王府井，每日的人流至少有10万以上，这保证了东方广场巨大人流的规模。就位置优先原则这点对大型购物中心的要求看，笔者大胆推测：号称世界第一大单体MALL北京金源MALL因地处西四环，位置和交通条件欠佳，客流量无法满足超大的经营规模，所以经营状况将日显疲态，最终势必无法继续“空转”。
笔者同时认为：如果在地理位置欠佳的区位操作商业地产，不要认为没有成功的可能性，只要能创造出适合区域消费的准确商业地产产品，并一定可以顺利操作，街区商业、主题商业都有可能成为操盘的选择。
综上所述，位置原则重在一个“准”上！

2. 商业优先原则
曾几何时，有人调侃地说：“商业地产就是一半是商业，一半是地产”，笔者认为此言差矣。商业地产尽管是地产的一种，但毕竟是为商业制造经营场所，所以商业地产的核心是“商业”，商业的形式决定了商业地产的形式！
地产与商业的对接非常重要。过去往往是先地产后商业，开发商盖房子的时候没有想以后商业怎么搞，把房子盖起来后才开始招商，把商铺打散卖给小业主。可是卖给小业主以后，租给谁？谁来经营？这个地方适不适合搞商业？适合搞什么业态的商业？一些开发商很盲目，没有统筹考虑。
正确的做法应该是先把市场调查清楚，这个地方需要什么商业？需要什么业态？业态如何分配？有多大的营业额？区域消费能力如何？根据这些基础信息开发商规划合理的商业地产。先后经过：商业调研、商业策划设计、建筑规划设计、营销策划、广告策划等5个步骤，顺序合理、按部就班地操作。
在营销策划的过程中，也应时刻注意“商业优先”的原则。商业地产区别于住宅地产，它更多地是一种制造“赚钱工具”的过程，因此在营销过程中，必须始终思考：如何合理有效地将赚钱工具推销出去，使所有从事商业的人了解该赚钱工具的经济价值。商人是十分精明的，如何使他们认可商业地产的经济价值是需要相当功力的，因此“商业优先”必须深入每个策划人的心中！

3. 现象原则
现象原则即“向时而动”，做商业策划和做生意相同，都必须充分了解市场、掌握最新信息，并对竞争对手做到知己知彼。尽管商业地产策划的每一步都有很强的计划性，但在坚持执行即定计划的同时还必须根据市场的变化和竞争者的动态，实行即时性对策，以确保在激烈的竞争中保持有利的地位，抢占市场先机。
举例说明向时而动的必要性。作商业都非常注重风水，当年有两个商业地产项目同期面向市场进行营销推广。其中的一个为提升项目的风水形象，为项目赋予了一个印度神的概念，极大地吸引了众多生意人；作为应对，另一个项目很快推出了一个“失落的寓言”，号称自己项目所在地是天上诸神降落凡间的栖息地，用一系列的神对抗一个印度神，自然效果更胜一筹。这个例子是策划人间的过招，根据对手的动向改变自己的战术，向时而动。

4. 逆向推广原则
在这里所提的“逆向推广”是商业地产推广工作的新思路，也是营销策划的重点，当然正向的“人员直销”也不可或缺。
对商业地产来说，无论是投资者，还是经营者，他们的经济效益都必须通过最终的消费者才能得以体现。所以说：商业的消费者是商业地产消费链上的最终环节。只有当消费者充分认识到商业的价值时，他们才愿意在此投入大量的资金血拼，商业经营也才会取得更大的利润。
在营销推广中，应重点从消费者着手，在消费的最终环节上发力，只有广大消费者认可的商业场所，生意才可能火暴，这样逆向刺激商业地产的销售和招商。那么如何在商业地产的营销招商阶段吸引最终的消费者，这便给商业策划人提出了一个很高的要求，必须通过一系列的举措牢牢抓住消费者。
如前所述，通过刺激消费者反作用于投资者和经营者，促进销售和招商，这是策划工作的新思路也是重点，但商业地产推广同时也必须正向从投资者和经营者上展开人员直销，变“坐商”为“行商”。因此商业地产推广工作必须“逆向”与“正向”相结合，两手抓，两手都要硬！

5. 管理先行原则
还是那句话，商业地产销售的是一种“赚钱工具”，那么如何展示这种赚钱工具的价值呢？如何让人知道它确实能赚钱呢？这就是管理先行提出的必然要求。
无论是投资者，还是经营者，相信任何一个关注商业地产并意欲通过这种赚钱工具创造经济收入的人都是做生意的行家里手，他们对商业地产的经营前景都有着专业的判断，因此必须通过销售阶段的商业管理展示（与住宅销售中的“样板间”、“示范区”有异曲同工之处），提前使客户感受商业未来的管理模式，增强他们对商业地产经营前景的信心。在这里商业管理既是商业服务。
此处笔者建议：在商业地产的租售（招商）中心，设立商业运营管理的几个基本职能展示，如：信息中心、网络采供中心、商业广场人力资源中心和事务代理中心等服务机构，各机构应根据销售和招商的工作进度落实相关的事务性工作。这样既是对未来商业运营管理内容的展示和承诺，增强客户信心；又是商业运营管理工作的提前预热、先期演练，确保后期正式开业后的管理服务水平，一举多得。

6. 时机原则
时机原则重点要说明的是商业地产操作一定要绝对重视“开盘时机”和“开市时机”等重要节点时机的把握。
开盘时机把握应仿效“水库原理”，在水源充足或降雨充分时，尽可能多地蓄水；当需要泄洪或为下游补水时开闸放水，气势如宏、一泻千里！同理，在内部认购阶段商业地产要充分地营销推广、充分地累积意向客户，并尽可能地与客户签署认购协议。笔者认为当积累期协议认购面积达到总体商业可销售面积的60%时，即可组织声势浩大的开盘庆典，当日实行客户转化、当日签署正式的商铺买卖合同，以最强大的销售势头亮相，为后期持续热销打下坚实的基础，首战必须全面告捷！
“开市时机”一定“稳”字为先，在没有达到一定进驻率时，切不可为赶时间节点而仓促开市，否则商业气氛的营造工作将师出不利，如开市缺乏应有的火暴，那后期将更难聚拢商业人气，元气一蹶不振。此处笔者建议在招商工作紧密配合下，应确保使进驻率达到90%以上才可以举行盛大的开市庆典，充分地塑造开市的鼎盛商业气势，为后期商业的繁华打下坚实的基础。
时机把握在商业地产策划的各时间节点上都显得尤为重要，有时甚至会影响操盘的成败。时机是市场创造的，同时又反作用于市场！

7. 保密原则
保密原则可谓老生常谈，商业地产策划中的保密尤为重要，重要的商业信息其价值有时是金钱无法衡量的，有时甚至关系企业的存亡，所以商业地产策划切记保密原则。
还记得有这样一个事例：一个商业中心计划在开市当日实行购物惊喜回馈，凡末位编号为“0”和“1”的50元人民币，均可将50元充当100元使用，活动新颖刺激，开发商准备开市当日在现场宣布，既给现场极大的惊喜，又可以减少活动成本。但因保密工作疏忽，消息提前败露，开市当日惊现大量以“0”和“1”结尾的50元，开发商付出了惨痛的代价。初步估算竞争对手调用了尽一亿元的现金资源，才成就了这场“屠杀”，由此可见保密原则的重要性是不可限量的。
在此笔者建议：保密工作必须实行“分级知情” 、“责权明确”，根据不同的职位级别掌握不同程度的公司信息，但在某些重要环节上，提倡消息绝对封锁，只有总经理和策划部相关负责人、经办人知情即可，如有泄露，则必须追究当事人责任。

8. 反住宅策划原则
搞商业地产的人一定要摒弃自己“地产人”的身份定位，一定要始终坚持作“生意人”，时时刻刻从生意人的的角度出发考虑问题、解决问题，无论是战略制定，还是战术执行，都要苛守商业原则。
住宅策划力求发掘住宅的各种附加值、提升文化品位，甚至创造惊世骇俗的“概念”，并通过报纸和户外路牌两大宣传主阵地向外界展开平面推广。而商业地产策划则来得更加“简单粗暴”，没有过多的渲染、没有华丽的辞藻和优雅的情调，更不会费尽心机去寻找“概念”，一切手段都那么直接、那么有说服力，甚至有时显得很“铜臭”，这便是商业、便是商业策划。
反住宅策划原则贯穿于商业地产策划的众多环节，从战略思想、形象定位、案名、logo、slogon的制定、平面表现，到营销推广形式、推广渠道、卖场环境甚至销售人员的形象，处处都表现出与住宅策划的明显反向性或差异性，因此商业地产策划时时要注意一个“反”字！

9. 活动主导原则
在商业地产营销推广过程中，活动营销应占据主导地位。有人曾经风趣地说：商业地产的策划人就是一群“跑江湖卖艺的”。想想这个比喻确实有几分道理，推销商业不就是要在人多的地方运用战术吸引大家的注意力吗，所以确实有跑江湖的神韵。
此处所指的“活动营销”并非传统营销理论中的“销售促进”，而是不需要销售政策支持的造势和逆向推广等商业性活动。商业地产推广应把重点精力放在商业活动的组织上，在着力组织大型商业活动的同时，利用平面媒体给予适当的宣传报道，加大活动的知名度和声势！
商业活动重点要围绕“商”开展，充分提升项目前期的商业氛围，并通过一系列的前期活动展现项目商业运营管理的成熟度和工作模式，增添整体商业的经营氛围，增强投资者、经营者和消费者对该商业的信心。活动必须由策划人员、招商人员和商业运营公司齐心合力，共同完成。活动主导原则是商业策划的工作重点也是应投入大量人力、物力的环节，应给予足够的重视。

『贰』 如何成功打造仿古商业街

要想成功打造仿古商业街需要对街区有一个很好的理解。仿古商业街区与普通商业街区、居住版型街区等有明显的权不同或差异，并通过街区所具备的民族性、地方性和时代性等主题反映出来，其载体为建筑、道路、配套设施、公用设施，通过民俗、服务、文化要素的集聚集合发挥满足居民和游客的购物、休闲、游乐、用餐需求的功能。远景设计研究院认为把握好几点要素就没有什么问题了。
仿古商业街区在区域、规模和形态具有以下共同点：
1)有明显的起止点，并保持区域的连续性和完整性；
2)主要道路长度不短于500米，街区占地面积不小于10万平方米；

3)道路形态可分为步行街、半步行街，并应有较完善的旅游服务设施、基础设施和公共设施；

4)街区内行走活动路线顺畅连续；

5)风格一致，展现历史的沉淀和老街老巷的韵味；

6)由于仿古街区占地面积大，参建单位多，业主多采用建设指挥部指挥、总包公司项目部统一协调管理、投资监理全过程监制政府支出的费用、施工监理负责质量监督、各施工分包单位施工建设的模式。

『叁』 求投资两万的一个在商业街的服装店的开业典礼策划方案

1。
马克·华菲上海专卖店开业庆典企划案
背景介绍
1、 著名设计张肇达先生设计的最新高级休闲服品牌马克·华菲，以其代表的世界时尚和流行的国际品味散发着独特的魅力，作为一个新生的品牌，还需要有更多的消费者知道、了解，因此，树立品牌的知名度和美誉度则是产品上市之初的“重中之重”。
2、 而上海这个国际化大都市，对国内引领着服装潮流，带动国内市场；对外，是通往世界的桥梁，是让世界了解品牌的窗口，是品牌代表发展的温床。
3、 马克华菲在上海地区的自营形象店，代表着不仅是一个品牌，而是一个历史、一种气势，是我们对自身品牌的一个最完美的诠释，需要我们用激情来全心演绎。
活动目的
1、 打开马克·华菲在国际化在都市——上海的知名度；
2、 树立马克·华菲的国际品牌形象和目标市场的切入；
3、 提高马克·华菲的销量
活动要求
1、 开业活动的可操作性强；
2、 在活动费用尽可能低的情况下，取得最好的活动效果。
目标对象
1、 热爱休闲与时尚的都会高级OFFICE人士及都市新贵族；
2、 追求高品质生活的中、上等阶层；
3、 关心国际流行的现代都会时尚人士；
4、 年龄层为28-40岁的都会男士；
推广策略
1、 在开业当日举办一场别开生面的时装秀、话剧、舞台剧和戏剧融合一体），邀请名人为开业剪彩，给应邀嘉宾及目标消费群视角和听觉带来的全新感受，直接而形象地展现马克·华菲品牌的魅力和品位。
2、 充分发挥设计师张肇达的名人效应和优势，邀请当今国内顶级的名模到场助兴，通过名人的轰动效应和新闻媒体的量性爆光和炒作，从而提高品牌的知名度和美誉度。
3、 品牌文化季刊和形象广告带（VCD碟片）的附带宣传推广：
1） 通过多种方式搜集上海各大顶级商场的贵宾资料，将品牌的宣传资料邮寄或亲送至目标消费群手中；
2） 将品牌的宣传资料发送至上海著名外企或大公司，供目标消费者自由取阅。
3） 将品牌的宣传资料发送至上海各大星级酒店、一流酒巴或咖啡吧，供目标消费群自由取阅；
活动主题
1、 识别之士，非凡时尚之选
——马克·华菲专卖店开业庆典
活动方式
1、 时间：（双休日或假日）上午10：00—11：30
2、 地点：上海梅陇镇广场一楼大厅
3、 庆典程序：
9：30 嘉宾陆续入场
10：00—10：05 主持人简单致词
10：05—10：20 嘉宾讲话（讲话顺序如下）
1）当地政要或名流 2）名模 3）商场领导 4）名模
10：25—10：45 “世纪传说”时装秀
时装表现代都市新贵工作、生活、娱乐方面七大主题：
1、“E流精英”——精彩的网络世界、游刃有余的工作能力
2、“挑战极限”——工作中各抒已见、精诚合作的团队精神
3、“运筹帷幄“——商务谈判中睿智、精明和超凡自信
4、“静夜畅想”——在音乐茶座、洒吧中体味生活、感受夜色
5、“闲庭信步”——节假日里轻松休闲、悠闲自得的心情
6、“乘风归去”——野外郊游的洒脱、回归自然的写意
7、“死生契阔”——敢爱敢恨，不离不弃，爱的宣言
10：45—11：30 来宾入店参观、选购
记者现场采访名模或张肇达、拍照
专业摄影公司全程跟踪拍摄
促销策略
1、 促销优惠政策：
1） 消费者在专卖店促销期内一次性购物满1000元获得时尚卡一张；一次购物满3000元的可获得VIP卡一张；
2） 出席开业庆典的全部嘉宾可获得以马克华菲送出的纪念礼品一份；
3） 应邀的个别社会名流获得以马克华菲提供的全年免费用购衣特别优待（购衣金额限5万元）。
2、 促销期礼品设置：
1） VIP卡：全年购物享受9折优惠，同时享受十在贵宾优待政策；
2） 时尚卡：全年享受VIP上十大贵宾优待政策。
3） 纪念礼品：待定
媒体策略
1、 开业前期：
1） 报纸、杂志类软性广告9次左右。
媒体选择：《新民晚报》（2次）、《新闻晨报》（2次）、《上海译报》（1次）、《环球时报》（1次）、《创意》（1次）
2） 电视广告：
〈1〉 选择上视、东视及有线电视相关生活、时尚、流行资讯等节目，将马克华菲5分钟影视带做为该节目中的一个小板块播出；
〈2〉 上视A段19：00电视剧前特约（周六是相约星期六）30秒广告一个月；
〈3〉 上视周日20：00〈〈智力大冲浪〉〉
主持人服装赞助三个月；
3） 硬性户外广告：
〈1〉 在梅陇镇广场主体外部的醒目位置设置5组“马克华菲”宣传条幅（类似百事可乐的广告）；
〈2〉 建议在相应的时间内做一些户外或室内大型平面广告，如上海虹桥机场候机楼外巨型的户外形象广告，或上海繁华路段高架的大型户外广告。
2、 开业当日：
〈〈新民晚报〉〉〈〈新闻晨报〉〉〈〈上海服饰〉〉、东方电视台、上海电视台、有线电视台娱乐栏目记者对名模或张肇达的现场采访报道、对时装秀的报道；
3、 开业后期：
〈1〉 报纸、杂志类软性广告12次左右。
媒体选择：〈〈新民晚报〉〉（6次）、〈〈新闻晨报〉〉（2次）、〈〈上海译报〉〉（2次）、〈〈环球时报〉〉（2次）
〈2〉 电视：同开业前期安排一致
〈3〉 硬性户外广告：同开业前期安排一致
活动准备及费用预算
详见活动实施细则
时效评估及总结
4、 方法：
在开业庆典当日，安排2-3名的现场工作人员，对出席的嘉宾及现场观众进行采访，访问其对活动的看法和对马克华菲品牌的感受，并做好记录，整理成文，用做活动时效评估的依据、给媒体记者发布素材或公司自行做软性广告发布
5、 活动总结：
6、 在活动结束后，筹备工作小组开会对该次活动进行总结，针对活动的效果及过程出现的遗漏过起和成功的经验等进行全面的讨论，整理成文后上报至公司领导，并存档备忘。

当今都市新贵工作中游刃有余、尽善尽美的从容不迫；追求高品位的精致生活享受；不离不弃好色不淫的现代爱情观，通过FASHION SHOW七在主题表演，突出马克华菲新贵位带来的卓面不凡，丰富真切、符合新贵心理和行为特征的贵族的非凡能力
1）“E流精英”——精彩的网络世界中游刃有余的非凡能国
马克华菲的休闲偏听偏正装灰色系列，简约为主调，却又不.失沉稳与优雅，让新贵们在精彩纷呈的网络世界里无所顾忌，畅游无限。
2）“挑战极限”——工作中各抒已见，精诚合作的团队精神
休闲偏正装中纯度色彩系列，明快轻松中不失办公正装的沉稳，却少了沉重和累赘的感觉，极好地满足了新贵男士们工作中全心投入、轻装上陈的作风。
3）“运筹帷幄”——商务谈判中睿智、精明和超凡的自信
商场如战场，现代新贵们力战于激烈的竞争之中，马克华菲黑色系列休闲偏正装给新贵们带来非凡自信，在商务谈判中叱咤风云、主载沉浮，永远立于不败之地。
4)“静夜畅想”——在音乐茶座、酒吧中体味生活，感受夜色
“白天不懂夜的黑”混沌是黑色的始祖，极简是斑烂的升华，夜色是空想的天地，马克华菲休闲装中简约的中高明度色彩系列，让新贵们在魔幻的酒巴音乐和暧昧的夜色中，做一个自由意志者。
5）“闲庭信步”——节假日时；轻松休闲、悠然自得民心情
退却厚重的职业正装，就抛开了浮世的繁锁与恩怨。回到亲情盎然的上家庭中来，与心爱的人携手相约，到都市宁静的一角小歇，或到湖边荡起童真的双桨，第二做一个重生的新生活男人。
6）“乘风归去”——野外郊游的洒脱、回归自然的写意
忙碌的工作加恰似了生命旅程的脚步，行色匆匆的都市贵族很是懂得“忙里偷闲”偷来的无限乐趣。马克华菲休闲系列，色彩明亮轻快，随时让您踏遍千山万水，寻幽访古，不变乐乎。
7）“死生契阔”——敢爱敢恨，不离不弃，爱的宣言
红颜知已，青衣之交，爱是生命中的永恒；敢爱敢恨，不离不弃，是贵族们爱的宣言，马克华菲新颖而独特的闪光面料休闲系列，华丽隆重，充满了对女性无限的吸引力。
（5）嘉宾入店参观指导

活动筹备：
1、 组成专门的活动筹备委员会，分工协作，责任到人。
A联系工作：
（1） 嘉宾的邀请及信息的回馈
（2） 模特经纪公司和舞台设计公司的甑选
（3） 礼仪公司的甑选
（4） 专业摄影公司的甑选
（5） 梅陇镇广场和相关政府部门的公关协调工作
B、物品准备：
（1） 宣传品设计；VIP卡、时尚卡、店堂POP及主题宣传栏展板设计
（2） FASHION SHOW 服装的选择和准备
（3） 到场嘉宾纪念礼品：马克华菲包袋、一个马克华菲服饰或饰品（T恤、衬衫、围巾或公务包等任何一件作为礼品）
（4） 会场布置物品配合工作：舞台布置由舞台设计公司完成，参考模特公司意见，企划部协助
C、媒体宣传
（1） 开业前的软性广告文案拟定及投放
（2） 活动现场媒体记者做软性报道：企划部需提供有关马克华菲设计师背景、品牌风格介绍等相关资料给记者参考
（3） 采访到场嘉宾对马克华菲的看法和感受，并将该信息提供给媒体人士做报道，或由企划部另外安排发布
（4） 开业后相关媒体宣传
D、现场统筹：
（1） 开业庆典现场的整体把握
（2） 专业摄影公司对庆典全程的跟踪拍摄录像
（3） 会场服务工作
（4） 会后的收场和物品清理：配合舞台设计公司卸展、清理和查点会场物品和展出的服装、会场的物品分类整理入箱及送回公司
E、活动总监：活动整体协调把关、活动实施过程中疑难问题的攻关及解决、活动时效性的评估和整体质量的把握
3、 邀请嘉宾:
张肇达
名模：目前国内走红的女模特，具有较大的新闻价值
政界：分管产业的市长、消协领导、上海服装设计师协会领导、行业协会领导
影视界：知名度高的电视节目男主持人
商界“知名外企的CEO或职业经理人、梅陇镇广场领导
媒体：《新民晚报》《新闻晨报》《上海服饰》东方电视台、上海电视台、有线电视台娱乐栏目记者
美京公司领导：周总、杨总
（以上共计20人左右）
3其它人员：男女职业模特15-20名（其中女模特3-4名）、形象师3名、活动司仪、礼仪小姐10名、翁服务工作人员6名
4会场布置：
A舞台风格描述（提供给模特经纪公司）
B时装秀的表演形式：将舞台剧、话剧与时装表演融合在一起。（提供给模特经纪公司）
C会场分为三个区：舞台区、嘉宾区、观众区、嘉宾区根据嘉宾人数设置休闲座位，写上该嘉宾名字观众区不设置座位。
D 具体实施：企划部提供舞台风格描述、时装秀的表现、演形式给舞台设计公司，由舞台设计公司负责实施；模特经纪提出建议，企划部协助并监督。
E SHOW中七在主题舞台的背景画面设计要求：由摄影公司完成
3、物品准备：
A 配合时装秀七大主题的服装选择和准备，提供给模特公司执行
B请柬、签名册、嘉宾胸花、饮品（可乐、矿泉水和茶）、嘉宾座位、嘉宾纪念礼品、红绸带、一楼大厅的主题宣传栏、专卖店POP、海报等
4、 文案准备：
1） 请柬
2） 商场广播稿
3） 司仪庆典剧本
4） 软性广告系列文案
5） 时装秀解说词
6） 名模致词要点
7） 舞台风格描述
8） 时装秀的表演形式描述
9） 马克华菲介绍：包括设计师背景、品牌风格介绍、市场定位和消费层属等相关资料（提供出席庆典的媒体人士用）
10） 企业文化月刊+FASHION SHOW主题简介（提供给现场观众）
第三阶段：促销期
1、 目的：在一个月的促销期内给予消费者一定的优惠政策，刺激销售；同进利用名人，名模剪彩和时装秀作为媒体炒作的切入点，加大媒体宣传的力度，从而增强品牌的影响力
2、 宣传策略：软性新闻报道
3、 手段：
1） 报纸杂志软性广告：
类别：品牌消息发布软性广告，选择发布量在且读者属性与马克华菲目标消费群相符的媒体
时间：开业庆典后二周
报纸：《新民晚报》（每周而复始/4/5共次）、《新闻晨报》（每周期共患难次）、《上海译报》（2次）、《环球时报》（2次）
版面：安排在新闻、体育或生活资讯等了非广告版面（共青团2次）
字数：150字——300字（杂志）、500——1000字（报纸）
频次：以每周9篇的速度连续发布18篇左右
内容：提供5篇文案，对开业庆典消费的后续报道
2） 电视：同开业前期安排一致
3） 硬性户外广告：同开业前期安排一致
费用预算及费用分配
费用类别 单价 数量 金额
名模出场费
模特经纪公司服务费用
舞台设计公司服务费用
FPC卡 7．5元/本 3000份 22500
时尚卡
嘉宾纪念礼品
记者发布消息费 500元 7位 3500
软性广告 《新民晚报》
《环球时报》
《上海译报》
《新闻晨报》
《创意》
《经理人》
〈生活周刊〉
〈周未画报〉
梅陇镇一楼马克华菲宣传栏
场地租赁费用、管理费
礼仪公司服务费
公司布置物品费用
其它
合计
背景介绍
马克华菲是一个新诞生的品牌，在上市这初为了更好体现“世界时尚和流行的国际品牌”定位，及时将品牌信息传达至目标消费群，美京公司拟定在全国各大城市专卖店开业之际举行市场推广活动，全力打造“中国高级休闲服装品牌”形象
活动目的
打开马克华菲在该城市的知名度；
树立马克华菲的国际品牌形象和目标市场的切入
提高马克华菲的销量。
活动要求
开业活动的可操作性强；
在活动费用尽可能低的情况下，取得最好的活动效果
目标对象
热爱休闲与时尚的都会高级OFFICE人士；
追求高品质的中、上等阶层；
关心国际流行的现代都会时尚人士；
年龄层为28-40岁的男士。
推广策略
马克华菲与目标消费者“一对一”的宣传行销策略；
通过直邮广告或亲自送达的形式，将马克华菲宣传品（包括文化月刊和影视VCD带）送到目标消费者手中让其从视觉、听觉方面感受马构华菲文化的品牌内涵和高贵品位，并发展成为马克华菲的客户群；
充分发挥设计师张肇达的名人效应和优势，邀请国内顶级名模到场助兴，通过名人的轰动效应和新闻价值进行媒体炒作，提高品牌的知名度和美誉度
宣传品推广发送渠道：
通过搜索南京各大顶级商铺的贵宾资料，将宣传资料邮资或亲送至目标消费群手中；
将宣传资料发送至南京各大星级酒店、一流酒巴或咖啡吧，供目标消费群自由取阅；
将宣传资料发送至南京著名外企或大公司，供目标消费群自由取阅。
活动主题
经典的精髓蕴育贵族品位 名模与您相约
——马克华菲专卖店开业
庆典
时间：（双休日或节假日）上午10：00——10：30
地点：专卖店或店中店门前
庆典程序
9：30 嘉宾陆续入场
10：00——10：05主持人简单致词
10：05——10：20嘉宾讲话（讲话顺序如下）
1） 名模2）当地名流水3）商场领导4）其它
10：20——10：25剪彩开始（名模和当地名流二人
10：25——10：30主持人致谢
10：30——11：30来宾入店采访名模或张肇达、拍照
专业摄影公司全程跟踪拍摄
促销策略
优惠政策：
受直邮宣传品影响而到专卖店一次性购物满1000元的消费者可获得马克华菲VIP一张（凭马克华菲宣传品购物）
其它随机的消费者在专卖店开业当月一次性购物满1000元、获得时尚卡一张；一次购物 满3000元的可获得VIP卡一张；
应邀的个别社会名流获得马克华菲提供的全年免费用购衣特别优待（购衣金额限5万元）。
优惠卡设置：
VIP卡：全年购物享受9折优惠，同时享受十大贵宾优待政策；
时尚卡：全年享受VIP上十在贵宾优待政策。
宣传品设置：由公司文化月刊和影视广告带VCD组成
媒体策略
1、 开业前期：
通过直邮广告或代理商亲自送达的方式将宣传品资料送至目标消费群手中，进行“一对一”的宣传；
报纸杂志类软性广告（开业消息发布）6次左右；
〈〈扬子晚报〉〉（每周而复2/4/5共3次）、〈〈周未报〉〉（2次）
版面：新闻、体育或生活资讯等广告版
杂志：〈〈东方〉〉文化周刊（1次）
电视广告：马克华菲影视广告VCD带（5分钟和30秒）投播方式
A在专卖店内播放；
B选择南京有线、江苏有线、南京电视等相关生活、时尚、流行资讯等栏目，将马克华菲5分钟影视带做为该节目的一个小板块播出；
C南京有线、江苏有线、南京电视等A类蚨（19：00-22：00之间）电视剧前投播30秒广告一个月。
2、 开业当日：
〈〈扬子晚报〉〉〈〈周未报〉〉〈〈现代快报〉〉及南京有线等媒体记者对名模蔌张肇达的现场采访报道及现场拍照；
开业后期：
报纸杂志类软性广告（开业消息发布）约10次左右；
〈〈扬子晚报〉〉(每周2/4/5共6次)《周未报》（2次）
版面：新闻、体育或生活资讯等非广告版
杂志：《东言》文化周刊（2次）
电视广告：与开业前期安排一致
准备及预算
详见活动实施细则

时效评估及总结
评估方法：
在开业庆典当日，安排1-2名的现场工作人员，对出席的嘉宾及现场观众进行采访，访问其对活动的看法和对马克华菲品牌的感受，并做好记录，整理成文后上报至公司 领导，并存档备忘。
结束语
本企划案立足于马克思华菲品牌定位的分析和对目标消费群属性的考虑的基础上，结合美京公司2001年度广告计划，充分发挥设计师品牌的优势、该上市推广活动强调符合马克华菲的文化品位，勿用哗众，巾切时尚之本，勿用标榜“实践是检查真理的标准”我们相信马克华菲的上市推广活动在美京公司和各地理商的共同努力之下， 定能将上述方案的效能发挥至最高点

这个给你参考

『肆』 商业策划和营销策划的区别

商业策划的复内容非常广泛，大制到城市商业空间的布局调整、现代化商业街区的建设，小到一个店铺的促销活动。
营销策划是根据企业的营销目标，通过企业设计和规划企业产品、服务、创意、价格、渠道、促销，从而实现个人和组织的交换过程的行为。以满足消费者需求和欲望为核心。
讲真，营销策划案主要可以从这几个方面讲：
营销策划的目的
企业背景状况分析
营销环境分析
市场SWTO分析
营销目标
营销战略（具体行销方案）
策划方案各项费用预算
方案调整（一部分是作为策划方案的补充部分。在方案执行中都可能出现与现实情况不相适应的地方，因此方案贯彻必须随时根据市场的反馈及时对方案进行调整。）

『伍』 商业地产策划、房地产策划、产业园区策划，都有什么区别希望能详细的回答！谢谢！

商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。

从广义来说，房地产策划主要包括：项目的前期定位策划（即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等）、项目的销售招商策划（包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。

『陆』 出名的商业运营、商业策划公司有哪些呢

t5入驻精选速购丙没有退回‘

『柒』 商业地产策划内容有哪些

飙马商业地产认为：商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。

商业用地的价值判别与发展定位
策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化?为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。

商业地产融资策划
商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入(初始投资和总投
资)，筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人(银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等)的青睐和认可，必须制定系
统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。
根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评
价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息;后者不要利
息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。
商业地产价值链构造和策划
商
业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策
划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地
联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。
商业地产建筑策划
商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。
商业地产技术策划
建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。
商业地产营销推广策划
亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。
商业地产招商策划
招
商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同，如
中航龙华九方购物中心为招商做的画册——“自然而然，携手九方”（飞越广告作品），就以独特创意吸引了一批如星巴克这样的知名商家；建设过程中的重点是物
业销售;建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营;投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。